海南经济特区土地管理条例

目录

第一章总则

第二章土地所有权、使用权和土地登记

第三章土地用途管制

第四章土地开发与复垦

第五章农用地转用与土地征收

第六章国有土地使用权市场管理

第一节国有土地供应

第二节国有土地使用权交易

第三节划拨土地使用权交易

第七章集体所有土地使用权市场管理

第八章监督检查

第九章法律责任

第十章 附则

第一条为加强土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，改善生态环境，促进社会经济的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规，结合海南经济特区实际，制定本条例。

第二条国有土地使用权可以依法出让、划拨、租赁、转让、承包、抵押和继承。

集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产，也可以依法由农村集体经济组织兴办企业，或者与他人联合举办企业，用于非农业建设。集体所有土地使用权可以依法抵押、继承。

第三条实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对非农业建设占用耕地实行占补平衡，对生态公益林地实行特殊保护。

第四条省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内土地统一管理和监督工作。

省人民政府土地行政主管部门设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责农垦企事业单位使用的国有划拨土地的管理工作，其派出机构的职责由省人民政府土地行政主管部门确定。

市、县、自治县人民政府土地行政主管部门可以在市辖区或者乡镇设立土地管理派出机构，实行垂直管理，负责市辖区或者乡镇的土地管理工作。

第五条实行土地登记发证制度。经依法登记的土地所有权、使用权及他项权受法律保护。

本条例所称土地他项权利，是指土地所有权和土地使用权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。

第六条 省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内城乡地政、地籍的统一管理工作。

土地权属登记由土地所在地的市、县、自治县人民政府不动产登记机构依照不动产登记相关法律、法规办理。

第七条土地权属争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府依照国家法律规定的权限组织调解，调解未达成协议的，按照分级负责的原则处理。

土地所有权和土地使用权争议，争议各方没有证据证明土地归属，又调解不成的，由县级以上人民政府根据具体情况决定其归属。

第八条 省和市、县、自治县人民政府组织编制土地利用总体规划，作为专篇（章）纳入省和市、县、自治县总体规划，按照规定的权限和程序报批。

第九条省和市、县、自治县人民政府编制或者修改省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）应当广泛征求公众意见，并组织论证。

第十条省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）应当综合考虑资源环境承载能力，按照下列原则编制：

（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地，占用耕地与开发复垦耕地相平衡；

（二）节约集约用地，提高土地利用率；

（三）优化土地利用结构和布局，统筹安排各类、各区域用地；

（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

（五）有关法律法规规定的其他原则。

第十一条 省和市、县、自治县总体规划应当规定土地用途，将土地分为基本农田和一般耕地、林地、园地、草地、建设用地和未利用地等，明确各类用地管制规则。

市、县、自治县总体规划土地利用专章应当将各类土地用途落实到具体地块。

第十二条省和市、县、自治县人民政府规划主管部门会同土地行政主管部门组织有关部门和专家定期对省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）实施情况进行评估，并采取论证会、听证会或者其他方式征求公众意见。

第十三条有下列情形之一的，省和市、县、自治县人民政府方可按照规定的权限和程序修改省和市、县、自治县总体规划土地利用专篇（章）：

（一）国家或者本省重大战略实施、重大政策调整、经济社会发展条件发生重大变化，确需修改规划的；

（二）国家下达的规划控制指标等发生变更，提出修改规划要求的；

（三）《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第二款、第三款规定需要修改规划的；

（四）行政区划调整确需修改规划的；

（五）经评估确需修改规划的；

（六）需要修改规划的其他情形。

第十四条各级人民政府应当加强土地利用计划管理。土地利用年度计划由土地行政主管部门会同有关部门编制。市、县、自治县土地利用年度计划依据省级土地利用年度计划编制，不得突破省级土地利用年度计划确定的指标，并报省人民政府土地行政主管部门备案。

经依法批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园（区)的建设用地，划拨土地使用权依法对外流转用于非农业建设，以及兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，纳入土地利用年度计划，统一管理。

土地利用年度计划指标应当包括新增建设用地计划指标、耕地保有量计划指标、土地开发整理计划指标和年度存量建设用地计划指标。其中，新增建设用地计划指标包括新增建设用地总量指标、新增建设占用农用地指标和新增建设占用耕地指标。

第十五条市、县、自治县人民政府应当严格执行土地利用年度计划。没有新增建设用地计划指标的，不得批准农用地转用和未利用地转用；没有存量建设用地计划指标的，不得批准供应存量建设用地。

省人民政府对土地利用年度计划的执行情况进行年度评估和考核，并将评估和考核结果，作为下一年度计划编制和管理的依据。

县级以上人民政府应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。

第十六条实行基本农田保护制度。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

第十七条未经依法批准，禁止占用生态公益林地和其他林地从事非农业建设及开垦、采矿、采石、挖沙、取土、挖塘等破坏土层及地表植被的活动。

土层及地表植被能够恢复的，必须制订恢复方案；不能恢复的，按国家有关规定交纳森林植被恢复费。

农业生产结构调整必须符合省和市、县、自治县总体规划，禁止在省和市、县、自治县总体规划划定的林地区内开垦耕地和单一种植草本经济作物。

第十八条严格控制各项建设占用耕地。建设项目能利用荒地、劣地的，不得占用耕地；能利用现有建设用地的，不得新增建设用地。

经依法批准占用耕地用于非农业建设的单位或者个人，应当开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；不能自行开垦的，应当依法缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

第十九条市、县、自治县人民政府应当依据省和市、县、自治县总体规划划定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围编制建设用地分期实施计划，明确分期建设用地规模和范围。

未经批准，不得在省和市、县、自治县总体规划划定的城市、村庄和集镇建设用地范围外安排非农业建设用地。

市、县、自治县行政区域内现有建设用地未合理利用的，除国务院和省人民政府批准的建设项目用地外，一般不办理新增农用地转用审批手续。

第二十条省人民政府根据海南省总体规划及占用耕地情况，制订全省耕地开垦规划、计划和质量标准，由省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门统一组织集中成片开垦耕地，或者由用地单位和个人按占用耕地情况开垦耕地。

市、县、自治县人民政府应当确保本行政区域内耕地总量动态平衡。个别市、县、自治县确因土地后备资源匮乏，新开垦耕地的数量不足以补偿所占耕地数量的，必须报省人民政府批准减免开垦耕地指标，并交纳相应耕地开垦费用，由省人民政府土地行政主管部门统一组织易地开垦。

本年度耕地总量未达到动态平衡或者未完成耕地开垦计划的，核减下一年度农用地转用计划指标。

鼓励境内外单位和个人在省和市、县、自治县总体规划划定的可开垦区域内有计划地投资开垦耕地。

第二十一条 开垦耕地应当制定耕地开垦方案，报请市、县、自治县人民政府土地行政主管部门批准。

新开垦的耕地由市、县、自治县人民政府土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门验收，并在验收结束后七个工作日内报省人民政府土地行政主管部门备案。经验收合格的，由市、县、自治县人民政府登记造册，负责保护管理。

第二十二条土地复垦实行“谁破坏、谁复垦”的原则。因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人不能自行复垦的，应当按有关规定交纳土地复垦费，由土地所在市、县、自治县人民政府土地行政主管部门统一组织复垦。

第二十三条省和市、县、自治县人民政府收取的新增建设用地有偿使用费留成部分、土地闲置费、耕地开垦费统一纳入财政预算，由省和市、县、自治县人民政府土地行政主管部门会同同级财政部门按耕地开垦计划安排使用，专项用于成片开垦耕地。

第二十四条非农业建设涉及农用地转用、土地征收的，由市、县、自治县人民政府拟定方案，向省人民政府土地行政主管部门提出申请，经省人民政府土地行政主管部门审核后，按国家有关规定报请批准。

未利用地转为建设用地的，报省人民政府批准。

农业综合开发用地中的非农业建设项目占用的土地按建设用地报请批准。

第二十五条征收集体所有土地，由被征收土地所在市、县、自治县人民政府组织实施。但国务院或者省人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目，跨市、县、自治县的建设项目，以及国家、本省确定的其他重点建设项目，其土地征收由省人民政府土地行政主管部门组织实施。

第二十六条征收农村集体所有土地按下列程序实施：

（一）被征收土地所在市、县、自治县人民政府土地行政主管部门制定征地方案，按照规定的审批权限报请批准。在征地依法报批前，应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。

（二）征地方案批准后，由市、县、自治县人民政府公告。公告期限不得少于十五日。被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人在公告规定期限内，持土地权属证书等材料到当地土地行政主管部门办理征地补偿登记。

（三）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门组织勘测，调查土地权属，清点青苗及地上建筑物等其他附着物，调查结果经市、县、自治县人民政府土地行政主管部门与被征地农村集体经济组织、农民和其他权利人共同确认。

（四）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门根据调查结果和批准的征地方案制定征地补偿安置方案并公告。

（五）被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人对征地补偿安置方案有不同意见的，应当在征地补偿安置方案公告之日起十个工作日内向市、县、自治县人民政府土地行政主管部门提出。申请举行听证会的，市、县、自治县人民政府土地行政主管部门应当在接到申请之日起十个工作日内按照规定组织听证。

（六）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门将征地补偿安置方案报本级人民政府批准。报批时应当附具被征地农村集体经济组织、农民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

（七）市、县、自治县人民政府土地行政主管部门与被征地的农村集体经济组织签订《征收土地补偿协议书》，并落实征地有关事项。

第二十七条征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费、拆迁补偿费和被征地农民社会保障费等。社会保障费用不落实的，不得批准征地。

土地补偿费按下列标准支付：

（一）征收水田、旱田、菜地、园地和鱼塘，按该土地被征收前三年平均年产值的六至十倍支付；

（二）征收已种植但未收益的园地，可以按作物长势比照邻近同类作物前三年平均年产值的四至八倍支付；

（三）征收林地，按被征林地平均年产值的十至十五倍支付；

（四）征收其他土地，按第（一）项中旱田的标准减半支付。

征收耕地的安置补助费，按国家有关规定的标准支付。征收林地的安置补助费按被征林地平均年产值的十至十五倍支付。

征收土地的青苗补偿费，属短期作物的，按一茬（造）产值支付，属多年生作物的，根据其种类和生长期长短给予合理支付；人工林和零星树木按实际价格支付。征收城市效区的菜地，用地单位应当按国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征地统一年产值标准、青苗补偿标准及地上附着物补偿标准，由市、县、自治县人民政府组织测算和听证，经省人民政府土地行政主管部门审核并报省人民政府批准后，由省人民政府公布执行，并定期调整。

征地方案公告发布后被征收土地单位自行砍伐的人工林或者突击抢种的作物、抢建的建筑物及其他附着物，不予补偿。

第二十八条征地补偿费应当自征地补偿安置方案批准之日起三个月内全额支付，不得以任何理由延期支付；逾期支付的，按银行同期活期存款利率支付逾期部分的利息，并从逾期之日起每日按欠款总额的千分之一支付滞纳金。逾期利息和滞纳金应当支付给被征地的集体经济组织和依法应当获得补偿的被征地农民或其他权利人。市、县、自治县人民政府土地行政主管部门未全额支付征地补偿费的，不得使用被征土地，不得办理供地手续；省人民政府土地行政主管部门应当暂缓下达该市、县、自治县下一年度新增建设用地计划指标。

征地补偿费的分配使用和管理，依照省人民政府有关规定执行。

市、县、自治县人民政府应当做好被征地农民生产生活安置、就业培训和社会保障工作。

第二十九条乡镇企业、乡（镇）村公共基础设施、公益事业等乡（镇）村建设需要使用集体所有土地的，报请市、县、自治县人民政府批准，其中涉及农用地转为建设用地的，应当按照规定权限办理农用地转用审批手续。

第三十条农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地面积不得超过一百七十五平方米，具体标准由市、县、自治县人民政府规定，报省人民政府批准后执行。

第三十一条 国有土地使用权出让、划拨、租赁、承包，应当以宗地为单位，坚持以项目带土地的原则，且符合下列条件：

（一）符合省和市、县、自治县总体规划、城乡规划以及土地利用年度计划；

（二）土地权属清晰;

（三）没有法律纠纷;

（四）土地征收补偿安置落实到位；

（五）出让、划拨的国有土地地块位置、使用性质、容积率、绿地率、建筑密度等规划条件明确；

（六）具备动工开发所必须的其他基本条件。

前款第（五）项规定的规划条件，按照城乡规划执行，其中住宅用地的容积率可以在1.0以下。

国有土地使用权出让年限不得超过七十年；承包年限不得超过三十年，确因特殊情况需延长的，报省人民政府批准；租赁年限由合同约定，但最长不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。

第三十二条省人民政府组织建设全省统一的土地交易市场，并纳入省级政府公共资源交易平台。国有和集体建设用地使用权应当进入省级政府公共资源交易平台进行供应和交易，具体办法由省人民政府另行制定。

第三十三条国有土地使用权划拨、出让、租赁用于非农业建设的，由市、县、自治县人民政府批准。

国有土地使用权出让、承包用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，由市、县、自治县人民政府批准。但依法应当由国务院批准的除外。

第三十四条建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由市、县、自治县人民政府土地行政主管部门批准。

第三十五条省人民政府土地行政主管部门应当会同有关主管部门按照节约集约用地的原则，在满足功能和安全要求的前提下，区别产业和项目功能，确定和调整各类项目建设用地标准，报省人民政府批准后公布执行。

市、县、自治县人民政府应当根据各类项目建设用地标准进行用地审批。

第三十六条市、县、自治县人民政府土地行政主管部门根据本地区国民经济和社会发展计划、产业政策、省和市、县、自治县总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地市场状况，编制国有土地使用权供应计划，报经本级人民政府批准后，在省人民政府土地行政主管部门指定的媒介上公布。

需要使用土地的单位和个人可以在公布的时限内向市、县、自治县人民政府土地行政主管部门提出意向用地申请。

第三十七条市、县、自治县人民政府土地行政主管部门应当按照国有土地使用权供应计划，会同有关部门拟定土地供应方案，报本级人民政府批准后组织实施。

土地供应方案应当包括拟出让、租赁、承包地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地方式、供地时间等。

第三十八条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，以及同一地块有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

以招标、拍卖、挂牌方式出让、租赁、承包国有土地使用权的，应当在省人民政府土地行政主管部门指定的媒介上发布公告，公布拟出让、租赁、承包地块的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第三十九条实行基准地价、标定地价和国有土地供应最低价标准公示制度。市、县、自治县各类用地的基准地价、标定地价和国有土地供应最低价标准由市、县、自治县人民政府组织测算，经省人民政府土地行政主管部门审核并报省人民政府批准后，由省人民政府公布执行，并定期调整。出让、租赁、承包土地使用权的价格不得低于公布的国有土地供应最低价标准。

出让、租赁、承包土地使用权，应当委托有资质的土地评估机构对土地使用权价格进行评估，土地估价报告应当报省人民政府土地行政主管部门备案。未经价格评估、备案的土地使用权，不得出让、租赁、承包。

以招标、拍卖、挂牌方式出让、租赁、承包土地使用权的底价或者以协议方式出让、租赁、承包土地使用权的价格，由市、县、自治县人民政府土地行政主管部门根据土地估价结果和产业政策等因素确定。

出让、租赁、承包土地使用权的结果应当在省人民政府土地行政主管部门指定的媒介上公布。

第四十条土地使用权受让人、承租人、承包人应当从出让、租赁、承包合同生效之日起十日内支付土地使用权出让金、当年的租金及承包金总额的百分之十作为定金，出让金和当年的租金、承包金余额应当在九十日内付清。逾期未付清出让金、租金及承包金的，从逾期之日起每日加收未付部分千分之一的违约金，逾期达九十日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。

土地行政主管部门未按合同约定期限提供土地使用权的，从逾期之日起每日按照已收取土地使用权出让金、租金、承包金总额千分之一支付违约金；逾期达九十日仍未提供土地使用权的，受让人、承租人、承包人有权解除合同，要求双倍返还定金，并可以请求赔偿。

第四十一条国有土地使用权受让人、承租人、承包人从出让、租赁、承包合同约定的动工开发之日起，满两年未完成项目投资总额百分之二十五的，由市、县、自治县人民政府无偿收回土地使用权。

第四十二条非农业建设闲置土地由县级以上人民政府按下列标准征收土地闲置费：

（一）以出让方式取得土地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按土地使用权出让金百分之五至百分之二十征收；

（二）以租赁、承包方式取得土地使用权，超过租赁、承包合同约定的动工开发日期满一年未满两年不动工开发的，按当年的租金、承包金百分之二十至百分之五十征收；

（三）已经办理征地划拨审批手续的非农业建设项目，占用耕地一年以上未动工开发建设的，按该地块标定地价的百分之五至百分之二十征收。

第四十三条有下列情形之一的，经市、县、自治县人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

(一)为公共利益需要使用土地的；

(二)为实施城乡规划进行旧城区改造，需要调整使用土地的；

(三)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

(四)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；

(五)法律法规规定的其他情形。

依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当依法给予补偿。

第四十四条国有土地使用权出让、租赁期限届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，其他国有土地使用权需要续期的，土地使用者应当在期满前一年提出申请，经批准后重新签订出让、租赁合同，按当时地价标准支付土地使用权出让金、租金。土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由市、县、自治县人民政府无偿收回。

国有土地使用权受让人、承租人对原受让、租赁的土地使用权享有优先受让、租赁权。

第四十五条国有土地不得承包用于非农业建设。承包期限届满，承包人对原承包的土地享有优先承包权，承包合同到期后未续期的，由发包方收回承包土地，地上附着物按照承包合同约定处理，没有约定的，归发包方所有。

第四十六条土地使用权受让人、承租人、承包人应当按照合同约定的用途使用土地；需要改变用途的，必须经市、县、自治县人民政府土地行政主管部门同意后，报市、县、自治县人民政府批准，其中在省和市、县、自治县总体规划确定的开发边界区内改变土地用途的，在报请批准前，应当先经规划主管部门同意。

第四十七条土地使用权人应当按照土地出让合同或者用地批准文件规定的条件进行土地开发利用，不得擅自改变容积率，确需改变的，应当依法报经市、县、自治县人民政府批准。

经批准调整容积率的，市、县、自治县人民政府规划主管部门应当及时将变更后的容积率抄告土地行政主管部门；土地使用权人应当与土地行政主管部门签订变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，并依法补缴土地使用权出让金。

第四十八条经省人民政府批准，可以将不符合省和市、县、自治县总体规划或者零星分散的国有存量建设用地，与规划为建设用地的农用地进行置换。

按照省和市、县、自治县总体规划和村镇规划的要求，农村住宅向中心村和集镇集中，或者乡镇企业向工业小区集中，确需占用基本农田以外的土地的，经市、县、自治县人民政府批准，可以与腾出来的旧址土地进行置换。

土地置换的具体办法由省人民政府制定。

第四十九条省和市、县、自治县人民政府根据调控土地市场的需要建立土地储备制度，具体办法由省人民政府制定。

在省和市、县、自治县总体规划确定的建设用地范围内，为了实施规划需要占用集体土地的，省人民政府土地储备机构可以与集体土地所有者签订补偿协议，支付补偿费，将土地纳入省级土地储备。

省级储备土地的供应审批事项，按照省人民政府的规定办理。

第五十条以出让方式取得的土地使用权可以依法转让、入股、承包、租赁、抵押、继承。

以租赁方式取得的承租土地使用权，在土地使用者按规定支付租金，并按合同约定完成开发建设后，经市、县、自治县人民政府批准，可转租、转让或者依法抵押。

国有土地承包后，在承包人支付土地承包金，并完成开发投资总额的百分之二十五以上的，可转让、转包、入股或者依法抵押。

国有土地使用权转让、租赁、承包、转包、入股、抵押的，当事人应当签订合同，并依法办理登记。转让、转租、转包、入股、抵押合同不得违反出让、租赁、承包合同的约定。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，